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深圳首个城中村人才公寓入住满月 第一眼就被惊艳到

深圳晚报

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摘要: 青年租客们相约天台吃火锅。夜幕中,一群因租房而相聚的青年吃喝谈笑、畅谈过往,让整座公寓显得格外温馨。

深圳晚报记者 刘姝媚

开放入住一个月后,福田水围柠盟人才公寓举办了首次活动,青年租客们相约天台吃火锅。夜幕中,一群因租房而相聚的青年吃喝谈笑、畅谈过往,让整座公寓显得格外温馨。

2016年,由福田区住房和建设局(下称“福田区住建局”)出资、深业集团有限公司(下称“深业集团”)改造、水围村股份公司筹房的水围柠盟人才公寓项目启动。这是深圳首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目,也是政企村三方合力探索城中村改造新模式的试点项目。

作为首吃螃蟹者,水围柠盟人才公寓牵动着各方的神经。今年4月初,公寓完成改造对外配租,深圳首个城中村人才公寓项目的运作也由此步入正轨。如今,入住一个月有余,青年人才的居住体验如何?公寓项目在运作中碰到了什么样的困难?对此,记者进行了调查采访。

被人才房“惊艳到”

5月5日16时30分,位于水围柠盟人才公寓5楼的“青年之家”十分热闹。公寓的“管家”们进进出出,忙着准备晚上的“火锅节”。4月1日以来,陆续有100多位青年租客住进这里,他们迫不及待地想要认识彼此。

租客徐帆在帮忙洗菜。“经常麻烦‘管家’他们,这次刚好休息,就过来帮忙。”25岁的徐帆在一家国企从事财务工作,此前在福田某城中村租房,月租近3000元。这次申请上人才房,2000元的月租,公司和个人各出一半,房租负担大大减轻。

徐帆记得第一次看房时,感觉“被惊艳到”。20平方米的小房间被布置得非常温馨,暖色调,家具齐全,一点也没有农民房的痕迹。而装饰一新的室内环境配上绿意盎然的植物盆景,让整间房子宛如“花房子”。

徐帆觉得烦闷时,通过与走廊连接的连廊,就可以散步来“青年之家”看书。“青年之家”是公寓打造的公共空间,租客可以来这里看书、做饭、健身、玩游戏。徐帆经常看到公共厨房里有租客在做饭。厨房设备齐全,装有高端净水系统,还设有烘焙区。从厨房拐弯进去,是健身房,器材不多,但有氧、无氧运动器材兼备,并贴心地装有灭虫灯。

“青年之家”等社交元素的引入,让水围柠盟人才公寓与传统保障房区别开来。水围柠盟人才公寓项目负责人、福田区住建局保障房科科长徐悟告诉记者,水围柠盟人才公寓突出青年、活力、互动三个理念,并将其融入了整个改造设计中。

连廊是改造后的“点睛之笔”。钢结构的空中连廊串联起29栋公寓楼房,把公寓打通成一个开放的社区,以此让住在这里的青年们产生联系。记者走在连廊上,经常能遇见同样在散步的青年租客。

徐帆也是奔着结识更多人而来到人才公寓,她特别期待当晚的“火锅节”。

“农民房”改成“花房子”

美琪小时候跟着母亲搬离了水围村。如今她再来到水围柠盟人才公寓前,险些认不出这些“花房子”就是曾经最让全村头疼的“遗留建筑”。美琪记得以前这里“下大雨发大水,下小雨发小水,头顶满是电线和晾衣绳”,现在路面整洁,楼面也修葺一新,与周围几栋老旧楼房形成鲜明对比。

变身人才公寓的29栋农民房,是上世纪80年代起,水围村华侨业主自己建的房子。由于没有统一规划,管网等基础配套差,消防隐患大。加之不少业主常住香港和国外,房子由“二房东”管理,环境脏乱差。水围村股份公司办公室主任庄国平告诉记者,村股份公司几次想做整改,但考虑成本高和管理风险大,便又搁置。

2016年,福田区住建局的一次约见破解了水围村的整改难题。当年,深圳出台人才安居“新政”,提出要在“十三五”期间新筹集建设保障性住房和人才住房40万套,分给福田的任务是3.6万套。“而市规土部门给福田的保障房建设用地不到1万平方米,按面积算大约只够建1000套。”徐悟告诉记者,唯一的办法是从既有房屋下手,城中村成为很好的切入点。

福田区住建局与水围村的谈判很顺利。考虑到村股份公司缺乏改造和运营经验,福田区住建局又引入了深圳市属国企深业集团,负责项目开发和运营。

与华侨业主的谈判是项目启动最关键的一步。水围村股份公司工作人员庄伟根负责谈判。纳入改造范围的共有35栋楼、72户业主,他们常不在深圳,协商不便,挨个谈判下来花了半年时间。“业主顾虑最多的是房租和有没有空租期。我挨个解释,说股份公司按市场价给他们租金,每年涨3%,房子没租出去时我们照样付租金。”

庄少峰是业主之一,他没多想就加入了改造。“我住在香港,我那栋楼的20户租客一有问题,我就得回来解决,很麻烦,而且经常有空租期。交给他们后,我什么都不用管,租金照样拿,百分之百乐意。”

谈判最终,有两栋楼的业主不愿参与改造。剩余33栋楼,4栋由村股份公司自主运营,另外29栋楼参与人才公寓改造。

作为政企村三方合作的项目,水围柠盟人才公寓的租赁模式为村股份公司以73元/平方米的均价租赁29栋农民房,在基本未加价的情况下转租给深业集团。深业集团对房屋进行改造后,以150元/平方米的价格租给福田区政府。福田区政府再以75元/平方米的价格对外配租,租期为10年。

这一模式下,改造费用基本由政府承担。“我们算了下,10年租期结束时,我们补贴给深业集团的差价刚好够他们拿回改造成本。”徐悟告诉记者。深业置地副总经理蒋朝晖则坦陈,整个改造项目深业集团共投入4000万元,到10年租期结束时,深业集团预计小幅亏损。“这是试点项目,是我们国企应当承担的社会责任。”蒋朝晖说。

去年年底,人才公寓完成改造,向区内重点企业和社会组织配租。

作为首次尝试,福田区政府、水围村股份公司、深业集团三个参与方都倾注了极大精力。当人才公寓迎来第一批租客后,三方均翘首以待,期待着各方的积极反馈。

聚会上分享“初体验”

5月5日18时30分,距离“火锅节”开始还有半小时,青年租客陆续赶来“青年之家”签到。一周前,“管家”们就开始筹备这次活动。作为深业集团派往公寓的运营人员,“管家”们的任务是让公寓热闹起来。活动上线不到一天,30个报名名额已经满员了。

青年租客第一次见到如此多的邻居。一开始,大家还有些拘谨,不到10分钟,就玩开了。男青年围着桌游台和健身房活动,女青年三五成群闲聊,“青年之家”第一次这么热闹。

“管家”做过统计,目前入住的100多户租客中,60%为单身青年,年龄以25岁~30岁为主。刚和这些年轻人碰面时,35岁的租客张诺显得有些拘束。“我和他们不一样,他们年轻,需要这里的实惠和社交。我成家了,这里只能作为过渡。”但在之后的活动中,张诺成了玩得最嗨的那个,还被伙伴们戏称为“戏精”。

打扮精致的Lily在书吧翻看时尚杂志。她毕业两年,是深圳知名服装品牌玛丝菲尔的设计师。此前,她住公司宿舍,在龙华大浪。她称那是一段“没有夜生活、感觉不到是在深圳”的居住体验。公司申请到这里的居住名额后,她毫不犹豫地搬了过来,并很快爱上了这里。她经常从附近的皇岗口岸过关去香港“买买买”,以及下班回来到公共厨房做饭,与其他租客一起分享美食。

在沙发区,正在聊天的4个女孩子似乎神情不悦。她们在集体吐槽。“太吵了,我住在三楼,楼下两层是酒吧,我凌晨5点才睡着。”“我那儿也吵,但最不能忍受的是没有快递柜,去快递点取快递得走十来分钟。”“还有丢垃圾,楼下商业街不让丢,说是另一个物业管理。我走去垃圾房要10分钟。”

这些问题都源自城中村本体的硬伤。一些关键问题的解决需要深业集团、村股份公司和福田区住建局三方联动。张侠伟是深业集团派往水围柠盟人才公寓的主要负责人。“吵的原因有三个。一是门店新开张要吸引顾客;二是公寓一、二层的商业体是水围村股份公司运营,业态本身如此;三是‘农民房’隔音效果差。”接到投诉后,张侠伟第一时间联系了水围村股份公司,福田区住建局也积极约谈了酒吧老板。目前酒吧的整改效果还在观察中。

由于硬件设施等条件限制,人才公寓垃圾处理和快递柜的问题还在解决中。

当天19时许,“管家”招呼大家上天台。天台是公寓的另一个公共空间,兼具洗衣房、菜园和休憩空间的功能。经过布置,天台四周挂上了橘黄色的彩灯,地上散布着懒人椅,配上舒缓的音乐,令人倍感惬意。

水果、甜品、卤味、火锅、砂锅粥,在“管家”的“鼓动”下,租客“大开吃戒”。女孩子脸上的阴霾也一扫而光,“算是消解了一大半的怨念。这里的‘管家’还不错,年轻、好说话,有事马上给你解决。”

青年们在社交中享受到了放松和愉悦。一群人中,有来深圳后自学考过司法考试的律师,有远离东北老家来深交所打拼的美女分析师,还有享受单身、生活过得精致的大龄女青年。大家凑在一起,吃着聊着,也被彼此的经历感染着。

对推广项目较谨慎

至今,徐悟仍觉得福田推出水围柠盟人才公寓项目是一个极具魄力的举动。

项目推进到今天,福田突破了很多现有政策框框。“政企村合力打造人才公寓的合作模式史无前例,创举的同时也意味着风险。这29栋楼都属于历史遗留建筑,把它们收租作为人才公寓需要很大的魄力和决心。对改造城中村的装修、消防验收标准,深圳也还没有出台明确指引。”徐悟告诉记者,农民房本身的楼栋间距无法改变,这对消防改造造成了一定影响。

“不过我们想了很多改良办法,给每栋楼加烟杆、灭火器、消火栓,也多次征求消防部门的意见,比如按他们要求给每个房间的阳台开设了逃生窗。”

租金是租客考虑的另一问题。徐悟坦承,水围柠盟人才公寓75元/平方米的租价在福田区保障房价格体系中偏高。“因为前期改造成本高,导致深业租给我们的价格高。而我们内部的制度是按筹集房源的租金水平折半对外配租。”

面临问题之余,这一模式带给福田的利好显而易见。以往由于中心区土地资源有限,福田区的一些保障房设在宝安、龙岗等地,常被吐槽太远。如今,城中村的加入增添了新房源。“我们算了一笔账,水围的人才房大约为1.5万平方米,以租的方式筹集,区政府一年只用补贴1000万元,但若买,一年要4000万元。”徐悟补充道。

考虑到城中村改造相关规范未出台,徐悟他们对推广项目比较谨慎。“我们在和一些本体条件较好的城中村谈,尽量降低改造投入,从而把租金维持在较低水平,满足青年的需求。”

无论如何,对于第一次尝试,所有人都满怀期待。水围柠盟人才公寓的青年租客将在那里共同生活,亲历并见证第一批城中村人才公寓带给所有人的改变。

(应受访者要求,文中部分人名为化名)

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