深圳危楼“存活”周期能否缩短引发讨论
深圳晚报
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城市既有房屋安全引发关注。
2015年沈阳楼体坍塌事故。
老旧小区及危楼存在明显安全隐患。
老旧小区及危楼。
深圳市既有房屋安全隐患鉴定整治工作技术流程图。
深圳晚报记者 黄丽娜
2016年初，本报以《“撑”了7年 中兴之家危楼终于拆除》为标题，还原了位于南山大道西侧的中兴之家小区3号楼的拆除过程，引发了业内对“危楼”存活周期的讨论。2018年底，居住在南华村的居民指着小区被海沙严重腐蚀钢筋向到访记者诉说着担心，2019年，同样的场景出现在另一处位于深圳东部的小区……
在快速发展的深圳，城市既有房屋安全话题近年不绝于耳，而随着各方关注的投入，由话题引发的实质性解决方案正在一个个落实，危楼“存活”周期或将缩短。
01
全国：四年前启动老楼危楼安全排查
在日常城市生活中，我们与老旧危楼的关联度并不高。但是，此类新闻却屡见不鲜：2015年7月6日14时10分许，沈阳市大东区合作街120号发生楼体坍塌事故，七楼和六楼两层阳台整个坠落到五楼。所幸，事故没有造成人员伤亡。此时，小区有居民正在家中客厅剁饺子馅，事后接受媒体采访时还惊魂未定。
同年，住房城乡建设部紧急召开全国老楼危楼安全排查电视电话会议，传达国务院领导同志重要批示精神，通报四起老旧楼房垮塌事故情况，并部署在全国范围内迅速开展老楼危楼安全隐患大排查、大整治活动。要求各地要对本地区的老楼危楼安全情况开展全面排查，重点是建筑年代较长、建设标准较低、失修失养严重以及违法违章建筑，确保覆盖全部、不留死角。对存在安全隐患的房屋，要整改到位，对整体危险和局部危险房屋要采取果断措施。
02
深圳：多方关注城市既有房屋安全
建市40年的深圳也存在城市既有房屋安全管理的隐忧，此类问题得到相关人士的持续关注。公开资料显示，政协深圳市委员会20170307号提案就是专门针对加强城市房屋安全管理的提案，提案指出，深圳虽然是年轻的城市，但由于城市快速发展，房屋质量和安全问题堪忧，成为公共安全的较大隐患，房屋安全困扰着城市的发展。提案显示，近十年来，据不完全统计，深圳发生过多起房屋安全事故，如鹿丹村多栋建筑海沙锈蚀钢筋威胁主体安全等。
提案同时指出，目前存量房屋安全状况堪忧。有研究机构曾对深圳市166栋近40万平方米的经过结构安全鉴定的房屋进行了分析。这些房屋一般为单层或多层的框架、砖混、排架结构，主要为上世纪八十、九十年代建造。
03
立法：《深圳市房屋安全管理办法》今年公布实施
城市既有房屋安全管理面临严峻形势，引起各地政府高度重视。城市房屋安全是一项综合性工作，关乎重大公共利益和群众生命财产安全，深圳市的既有房屋安全管理的立法显得尤为急迫和重要。
在此背景下，今年5月1日，《深圳市房屋安全管理办法》（以下简称《办法》）正式实施。该《办法》的制定发布，将弥补我市房屋安全管理制度缺失的现状，改善我市房屋安全管理无法可依的现状，有助于建立房屋安全常态监管机制，提升城市管理精细化、法制化水平。
《办法》明确指出，各区人民政府（含新区管委会，下同）负责本辖区内房屋安全管理工作的组织领导和综合协调，保障房屋安全管理经费投入，加强执法力量，建立房屋安全网格化、常态化监管制度，健全房屋安全突发事件应急处置机制。
同时，《办法》首次对如何进行房屋安全鉴定以法律法规的形式予以明确。规定经鉴定属危险房屋的，鉴定机构应当根据房屋实际状况在鉴定报告中明确提出观察使用、处理使用、停止使用、或整体拆除等处理意见。
04
观察人士：投资过万亿 全国排查大面积铺开
一场与既有房屋安全赛跑的老旧小区及老旧危楼排查正于今年大面积展开。深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉博士在接受记者采访时表示，关于老旧危楼及小区的排查工作，目前全国各地正在铺开阶段，需要首先在小区、街道层面进行摸底调查。他透露，4月，住建部、发改委与财政部联合下发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，提出各地要做好老旧小区排查摸底、确定改造标准与计划、动员群众参与。国务院参事仇保兴撰文披露，初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元。
李宇嘉分析认为，深圳在上世纪80、90年代建造的房子多数将面临综合治理的问题。
05
现状：居住功能缺失 在城市快速发展中失落感加大
1989年，与香港仅一河之隔的鹿丹村小区竣工，是深圳较早的多层福利住宅小区。在鹿丹村建设的年代，“禁止海沙大量用于建筑”还没有被写进政府明文规定，由于在建造时使用了大量海沙，海风很快斑驳了墙体，楼盘在建成不久即破损严重，出现漏水、墙体开裂等质量问题。2000年，鹿丹村业主要求政府进行重建。十八年后，2018年1月，鹿丹村首批回迁业主回家，曾经破败危房变身靓丽小区。
建成于1984年的深圳经济特区第一批公务员和教师福利房小区南华村与鹿丹村有着相似的情况。去年底，有媒体报道，南华村小区钢筋被海沙严重腐蚀，不少楼栋外墙砂浆粉化严重，用手一碰就碎，有60栋住宅被鉴定为D级危楼，严重影响整体承载。今年7月，南华村也迎来棚改项目签约的日子。
作为深圳城市发展的一个缩影，李宇嘉对鹿丹村等老旧小区的变迁深有感触。他认为，深圳老旧危楼小区普遍存在上世纪疾风暴雨般城市建设遗留的建筑质量安全问题、城市扩张加快、地下空间开发导致的建筑质量问题，以及功能配套不足，无停车场、无物业管理、没有社区治理等问题。
“老旧危楼所在的小区基本是老人居多、低收入人群居多。没有电梯，没有养老设施，功能严重缺失，导致市场租售方面也会受到影响。长期下去，这些小区及居民在城市快速发展中的失落感将加倍，社区包容度、和谐发展度等都将受到影响”，李宇嘉坦言。
06
鉴定与整治：C、D级危楼将面临拆除
随着国家和城市层面对既有房屋安全摸底及立法工作的开展，市民对老旧小区老旧危楼的关注度也在提升。危楼如何界定和鉴定、如何提升防范意识等也成为市民关注的焦点。
记者采访时了解到，关于老旧危楼的鉴定及处理措施，主要依照住房城乡建设部发布的《危险房屋鉴定标准》、《深圳市房屋安全管理办法》，以及《深圳市既有房屋结构安全隐患鉴定整治工作指引（试行）》。
在鉴定方面，根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），房屋的危险程度按下列等级划分为四个等级，即A级，无危险构件，房屋结构能满足安全使用要求；B级，个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求；C级，部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房；D级：承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。
根据规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋，采取四种方式进行处理：一是观察使用，适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋；二是处理使用，适用于采取适当安全技术措施后，可解除危险的房屋；三是停止使用，适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。四是整体拆除，适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
07
律师：危楼居住者生命财产安全无法被充分保障
老旧危楼最大的安全隐患是易发生坍塌、坠物伤人等事故，涉及公共安全。如果发生安全问题，市民如何追责？面对老旧危楼，市民需要提升哪些意识呢？
北京德恒（深圳）律师事务所律师于筱涵告诉记者，在司法层面，根据《侵权责任法》第八十五条及第八十六条规定，老旧危楼发生脱落、坠落致他人损害的，实施过错推定归责原则，即所有人、管理人或者使用人需证明自己没有过错，否则应当承担侵权责任。在公共安全层面，老旧危楼的管道、电梯、幕墙、门窗、消防通道等设施及配套可能已达不到现行标准与规划要求，市民的生命、财产安全无法得到充分保障。
于筱涵认为，《办法》的实施是一个很好的开始，政府在房屋安全管理中作为管理者，应首先主动定期做好排查，对于房屋被鉴定为危房的，应督促房屋安全责任人搬迁、治理、解危，情况严重的应采取紧急疏散、封锁场所等措施，同时，政府需要建立公开平台，对危险房屋进行建档、统计并公示。
于筱涵表示，市民在提高安全忧患意识的同时，需正确地认识到居住者同时也是房屋安全责任人，也应正确看待私有权利与公共安全的关系。“在房屋被鉴定为危房后，居住在危房中并没有充分的法律保障，不论出于对自身、相邻物权所有人及使用人人身、财产安全的考虑，还是出于配合城市房屋安全管理的考虑，依据《办法》第三十三条规定，居住者均有义务配合搬迁并对房屋进行治理、解危”，于筱涵说。
李宇嘉提醒，老旧危楼小区居民除了加强涉及建筑安全、消防安全等方面的安全意识，要积极关注相关政策，根据整治措施配合社区达成一致，减少分歧，达成共识，有利于社区和城市和谐发展，最终居住者也将在城市发展中获益。
作为粤港澳大湾区核心城市之一，根据国家对深圳建设中国特色社会主义先行示范区的战略定位，深圳将成为“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”的民生幸福标杆。城市观察人士认为，战略也指出，深圳可在城市空间统筹利用等重点领域深化改革、先试先行，这些将为深圳城市发展的生动实践指明方向。改善城市空间环境，提升城市环境品质，不仅是深圳城市生长的需要，也是深圳人对发展成果分享及社会福祉提升的需要。
